Une simulation de rachat de crédit hypothécaire compare deux choses : ce que votre prêt actuel vous coûtera encore jusqu’à son terme, et ce que coûterait un nouveau prêt qui le rembourse, frais de sortie et d’entrée compris. Le refinancement n’a d’intérêt que si l’économie d’intérêts dépasse ces frais, et assez vite. Cette page donne la formule, trois cas calculés et la méthode du point mort pour faire ce calcul avec vos propres chiffres.
Il s’agit ici du refinancement d’un crédit hypothécaire (rachat par une autre banque ou renégociation avec votre banque actuelle), pas du regroupement de plusieurs crédits à la consommation, qui obéit à d’autres règles.
| L’essentiel |
- Économie brute = intérêts restants du prêt actuel − intérêts du nouveau prêt, sur la même durée.
- À déduire : indemnité de remploi (au maximum 3 mois d’intérêts), frais de mainlevée, nouvelle hypothèque, notaire, dossier, expertise.
- Point mort = frais totaux ÷ baisse de la mensualité : le nombre de mois avant que l’opération devienne rentable.
- Commencez par demander un taux plus bas à votre banque actuelle : pas d’indemnité de remploi dans ce cas.
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Refinancer, renégocier : de quoi parle-t-on ?
Refinancement externe (souvent appelé « rachat de crédit hypothécaire ») : une autre banque vous accorde un nouveau crédit qui rembourse par anticipation votre prêt actuel. L’ancienne hypothèque est levée et une nouvelle est inscrite au profit du nouveau prêteur, en principe devant notaire.
Renégociation interne : votre banque actuelle accepte de modifier les conditions du contrat en cours (nouveau taux, durée, mode de remboursement) par un avenant. Le Code de droit économique permet de le demander ; le prêteur est libre d’accepter ou non (art. VII.145). Selon Wikifin, depuis le 10 juin 2024, votre banque ne peut plus vous réclamer d’indemnité de remploi si vous refinancez auprès d’elle, et les frais de dossier sont alors limités à 175 €.
La formule utilisée
La mensualité est le montant fixe payé chaque mois, qui couvre les intérêts et une part du capital. Pour un prêt à mensualités constantes :
M = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C : le capital restant dû, c’est-à-dire la part du prêt qu’il vous reste à rembourser (hors intérêts futurs). Il figure sur votre tableau d’amortissement ou votre relevé annuel.
- n : le nombre de mois restants.
- i : le taux mensuel, équivalent au taux annuel : i = (1 + taux annuel)1/12 − 1. C’est la convention des taux périodiques équivalents utilisée en Belgique ; un taux annuel de 3 % donne ainsi un taux mensuel de 0,2466 %, et non 0,25 %.
Le coût restant d’un prêt (intérêts encore à payer) vaut M × n − C. Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute au taux d’intérêt les frais obligatoires liés au crédit (dossier, expertise, assurances imposées…) : c’est lui qu’il faut comparer entre deux offres, mais le calcul ci-dessous raisonne sur le taux d’intérêt, les frais étant traités à part.
Trois cas calculés avant/après
Hypothèses (calculs du 25 septembre 2026) : prêts à mensualités constantes, taux fixes, taux hypothétiques choisis pour l’illustration (ce ne sont ni des offres ni des taux observés chez un prêteur), nouvelle durée égale à la durée restante, assurance solde restant dû non incluse.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
| Cas |
Capital restant dû |
Durée restante |
Taux actuel → nouveau |
| A |
150 000 € |
15 ans |
4,00 % → 3,00 % |
| B |
200 000 € |
20 ans |
3,50 % → 2,90 % |
| C |
100 000 € |
8 ans |
3,00 % → 2,50 % |
Mensualités
| Cas |
Avant |
Après |
Baisse / mois |
| A |
1 104,16 € |
1 032,95 € |
71,21 € |
| B |
1 154,28 € |
1 095,44 € |
58,84 € |
| C |
1 171,12 € |
1 149,12 € |
22,00 € |
Intérêts restant à payer
| Cas |
Prêt actuel |
Nouveau prêt |
Économie brute |
| A |
48 750 € |
35 932 € |
12 818 € |
| B |
77 028 € |
62 907 € |
14 121 € |
| C |
12 427 € |
10 315 € |
2 112 € |
L’économie brute n’est pas encore un gain : il faut retirer les frais du refinancement.
Les frais qui réduisent l’économie
L’indemnité de remploi
Si votre contrat la prévoit, le prêteur peut réclamer une indemnité en cas de remboursement anticipé. Le Code de droit économique (art. VII.147/12) impose qu’elle soit calculée au taux périodique du crédit sur le solde restant dû, et qu’elle ne dépasse pas trois mois d’intérêts. Pour un taux mensuel i et un capital restant dû C : indemnité maximale = 3 × i × C.
Vous devez prévenir votre prêteur par envoi recommandé au moins dix jours avant le remboursement anticipé (art. VII.147/11). Il doit alors vous communiquer, sur support durable, un chiffrage des conséquences de ce remboursement : demandez-le avant de comparer.
Les autres frais
- Mainlevée de l’ancienne inscription hypothécaire (acte notarié et formalités).
- Nouvelle inscription hypothécaire au profit du nouveau prêteur : droits, honoraires et frais de notaire.
- Frais de dossier du nouveau prêteur.
- Frais d’expertise du bien, si le prêteur en demande une.
- Adaptation de l’assurance solde restant dû au nouveau crédit.
Ces montants dépendent du capital, du bien, du notaire et du prêteur : nous ne les chiffrons pas ici. Demandez un décompte écrit au notaire et au prêteur. Si vous empruntez aussi ces frais, le nouveau capital sera plus élevé que le capital restant dû, ce qui réduit l’économie.
Le point mort : au bout de combien de mois le refinancement est-il rentable ?
Point mort (en mois) = frais totaux du refinancement ÷ baisse de la mensualité. Tant que ce délai n’est pas écoulé, l’opération vous a coûté plus qu’elle ne vous a rapporté. Si vous risquez de vendre le bien ou de rembourser avant ce délai, le refinancement perd son intérêt.
| Cas |
Indemnité max. |
Point mort (indemnité seule) |
Par 1 000 € d’autres frais |
| A |
1 473 € |
21 mois |
+14 mois |
| B |
1 723 € |
29 mois |
+17 mois |
| C |
740 € |
34 mois |
+45 mois |
Lecture : dans le cas A, l’indemnité maximale (1 473 €) est compensée en 21 mois par la baisse de mensualité ; chaque tranche de 1 000 € d’autres frais (notaire, dossier, expertise) ajoute environ 14 mois. Avec 5 000 € d’autres frais, par exemple, il faudrait environ 91 mois. Dans le cas C (8 ans restants, écart de 0,50 point), l’économie brute n’est que de 2 112 € : quelques milliers d’euros de frais suffisent à l’annuler.
Wikifin cite comme repère une durée restante d’au moins dix ans et un écart d’au moins 1 point entre l’ancien et le nouveau taux. Ce n’est pas une règle : seul le calcul avec vos frais réels permet de conclure.
Allonger la durée : mensualité plus basse, coût parfois plus élevé
Reprenons le cas B (200 000 € sur 20 ans restants à 3,50 %) et refinançons-le à 2,90 % mais sur 25 ans. La mensualité tombe à 934,15 € au lieu de 1 154,28 €, mais les intérêts à payer atteignent 80 244 €, contre 77 028 € en gardant le prêt actuel. Le refinancement coûte alors plus cher au total, frais en plus. Comparez toujours le coût total, pas seulement la mensualité.
Refaire le calcul avec vos chiffres
- Relevez sur votre tableau d’amortissement le capital restant dû, le taux et le nombre de mois restants.
- Calculez votre mensualité et vos intérêts restants avec la formule ci-dessus (ou reprenez-les du tableau).
- Demandez à votre banque le montant exact de l’indemnité de remploi et, en parallèle, une proposition de baisse de taux.
- Obtenez une offre écrite d’un autre prêteur et un décompte des frais de notaire (mainlevée, nouvelle inscription).
- Calculez l’économie nette (économie brute − frais) et le point mort, à durée identique.
- Comparez aussi les assurances liées et les conditions (taux fixe ou variable, révision, produits annexes exigés).
Pour lire un guide sur le crédit hypothécaire en Belgique (site commercial) :
Estimation indicative. L’octroi dépend de l’analyse de votre dossier. Lien commercial vers solucredit.be.
Limites de cette simulation
- Les taux utilisés sont hypothétiques. Le taux réellement proposé dépend de votre dossier (revenus, quotité, valeur du bien, âge), du prêteur et du marché au jour de l’offre.
- Le calcul ne tient pas compte des avantages fiscaux éventuels liés au crédit hypothécaire, qui dépendent de la région et de la date du prêt : un refinancement peut les modifier. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale régionale ou de votre notaire.
- Les montants sont nominaux : un euro économisé dans quinze ans n’a pas la même valeur qu’un euro payé aujourd’hui.
- Une estimation n’est pas une offre : seule l’offre écrite du prêteur, avec son TAEG et ses frais, fait foi.
Si vos crédits en cours sont surtout des prêts à la consommation (prêt à tempérament, prêt voiture…), le mécanisme est différent : voir nos questions sur le regroupement de crédits et, pour un exemple représentatif recalculé, l’analyse de l’offre de rachat de GWay. Retour à l’accueil de simulation-rachat-de-credit.be.
Sources
Page d’information de simulation-rachat-de-credit.be. Calculs réalisés le 25 septembre 2026 à partir de taux hypothétiques. Le lien vers solucredit.be est un lien commercial.