Quand vous refinancez un crédit hypothécaire dans une autre banque, votre prêteur actuel peut vous réclamer une indemnité de remploi : en Belgique, elle ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation. S’y ajoutent les frais de sortie et d’entrée : mainlevée de l’ancienne hypothèque, nouvel acte et nouvelle inscription, frais de dossier, parfois une expertise. Si vous renégociez plutôt le taux avec votre banque actuelle, l’indemnité de remploi n’est pas due.

Cette page détaille comment l’indemnité se calcule, quand elle n’est pas due et quels frais prévoir, avec un exemple chiffré. Elle concerne le crédit hypothécaire (logement), pas le regroupement de crédits à la consommation.

L’essentiel

Indemnité de remploi = au maximum 3 mois d’intérêts, au taux du crédit, sur le capital remboursé (art. VII.147/12 CDE). Elle n’est due que si votre contrat la prévoit. Renégociation avec votre banque actuelle : pas d’indemnité de remploi ; frais de dossier limités à 175 € selon Wikifin. Rachat par une autre banque : indemnité + mainlevée + nouvelle hypothèque + notaire + dossier (+ expertise éventuelle).

Renégocier ou refinancer ailleurs : deux opérations, deux niveaux de frais

Renégociation interne : vous demandez à votre banque actuelle de modifier le contrat en cours (nouveau taux, durée, mode de remboursement). Le Code de droit économique prévoit que ces modifications se font par un avenant, et non par un refinancement ; la banque reste libre d’accepter ou non (art. VII.145). Le crédit n’est pas remboursé par anticipation : il n’y a donc pas d’indemnité de remploi. Wikifin précise que, depuis juin 2024, les frais de dossier ne peuvent alors pas dépasser 175 €.

Refinancement externe (ou « rachat de crédit hypothécaire ») : un autre prêteur vous accorde un nouveau crédit, qui sert à rembourser entièrement l’ancien. C’est un remboursement anticipé total : l’ancien prêteur peut réclamer l’indemnité de remploi, l’ancienne hypothèque doit être levée et une nouvelle garantie constituée au profit du nouveau prêteur.

Frais	Même banque (avenant)	Autre banque (rachat)
Indemnité de remploi	Non	Oui, si le contrat la prévoit (max. 3 mois d’intérêts)
Frais de dossier	Oui, max. 175 € (Wikifin)	Oui, selon le tarif du nouveau prêteur
Mainlevée de l’ancienne hypothèque	Non	Oui
Nouvel acte et inscription hypothécaire	Non	Oui (notaire, droits et formalités)
Expertise du bien	Selon la banque	Si le nouveau prêteur l’exige
Assurance solde restant dû	À vérifier	À adapter au nouveau crédit

Conséquence pratique : commencez par demander une baisse de taux à votre banque actuelle, avec une offre concurrente écrite en main. Même si son taux est un peu moins bon, l’absence d’indemnité et de frais de notaire peut rendre l’opération plus avantageuse.

L’indemnité de remploi en détail

Ce que dit la loi

Pour les crédits hypothécaires soumis au Livre VII du Code de droit économique, l’article VII.147/12 fixe les règles suivantes :

• le prêteur peut stipuler une indemnité en cas de remboursement anticipé total ou partiel : elle doit figurer dans le contrat ;
• elle se calcule au taux périodique du crédit (le taux mensuel de votre prêt) sur le montant remboursé ;
• elle ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts ;
• en cas de remboursement partiel, les règles s’appliquent proportionnellement : l’indemnité porte sur la partie remboursée.

Formule du plafond, avec un taux mensuel i et un capital remboursé C : indemnité maximale = 3 × i × C. Le taux mensuel se déduit du taux annuel par la formule des taux équivalents : i = (1 + taux annuel)^1/12 − 1.

Quand l’indemnité n’est pas due

• le contrat ne prévoit pas d’indemnité ;
• vous renégociez avec votre banque actuelle par avenant (pas de remboursement anticipé) ;
• le remboursement fait suite au décès de l’emprunteur, en exécution d’un contrat annexé ou adjoint (par exemple une assurance solde restant dû) ;
• il s’agit d’une ouverture de crédit constituant un crédit hypothécaire à destination mobilière ;
• les obligations de l’emprunteur ont été réduites au montant emprunté ou au prix au comptant en application des articles VII.209 et VII.210 (sanctions visant le prêteur).

Le plafond de trois mois est un maximum, pas un montant obligatoire. Le site des notaires (notaire.be) rappelle que l’indemnité peut être négociée avec l’institution financière.

Si votre crédit est antérieur au Code de droit économique

Les crédits hypothécaires plus anciens relevaient de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, dont l’article 12 limitait déjà l’indemnité de remploi à trois mois d’intérêt. Votre acte de crédit indique la loi applicable et la clause de remboursement anticipé : relisez-la, ou demandez le chiffrage à votre prêteur.

Remboursement partiel

Vous pouvez aussi rembourser une partie du capital, par exemple avec une épargne. Le contrat peut encadrer ces remboursements partiels, mais il ne peut pas exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni le remboursement d’un montant égal à au moins 10 % du montant initial du crédit (art. VII.147/11). L’indemnité, si elle est prévue, ne porte que sur la somme remboursée.

La procédure

1. Prévenez votre prêteur par envoi recommandé, au moins dix jours avant le remboursement (art. VII.147/11).
2. Demandez-lui le chiffrage : il doit vous communiquer sans tarder, sur support durable, les conséquences chiffrées du remboursement anticipé et les hypothèses utilisées.
3. Vérifiez que l’indemnité réclamée ne dépasse pas trois mois d’intérêts au taux de votre crédit, calculés sur le capital remboursé.
4. En cas de rachat externe, le notaire organise en général le remboursement de l’ancien prêt et la levée de l’hypothèque lors de la signature du nouvel acte.

Les autres frais d’un refinancement externe

• Mainlevée : l’acte qui supprime l’inscription hypothécaire de l’ancien prêteur. Selon notaire.be, son coût dépend du montant de l’inscription hypothécaire.
• Nouvel acte de crédit et nouvelle inscription hypothécaire au profit du nouveau prêteur : honoraires du notaire, droits et frais de formalités.
• Frais de dossier du nouveau prêteur, selon son tarif.
• Frais d’expertise si le prêteur fait évaluer le bien.
• Assurance solde restant dû : à adapter ou à reconclure pour le nouveau crédit ; comparez la prime, votre âge et votre santé ayant pu changer depuis le premier contrat.

Ces montants dépendent du capital, du bien, de la région, du notaire et du prêteur : nous ne les chiffrons pas ici. Demandez un décompte écrit au notaire et une offre écrite au prêteur, avec son TAEG (taux annuel effectif global, qui ajoute au taux d’intérêt les frais obligatoires du crédit). Si vous empruntez aussi ces frais, le nouveau capital dépasse votre capital restant dû et l’économie diminue.

Exemple chiffré : combien coûte l’indemnité et quand est-elle amortie ?

Hypothèses (calculs du 25 septembre 2026) : capital restant dû (la part du prêt qu’il reste à rembourser, hors intérêts futurs) de 180 000 €, 18 ans restants (216 mois), taux fixe actuel de 3,80 %, nouveau taux fixe de 3,10 % sur la même durée, mensualités constantes, assurance solde restant dû non incluse. Ces taux sont hypothétiques : ce ne sont ni des offres ni des taux observés chez un prêteur.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Élément	Montant
Mensualité actuelle (3,80 %)	1 145,90 €
Mensualité après refinancement (3,10 %)	1 084,55 €
Baisse de la mensualité	61,35 € par mois
Intérêts restants : prêt actuel	67 514 €
Intérêts : nouveau prêt	54 262 €
Économie brute d’intérêts	13 251 €
Indemnité de remploi maximale (3 × 0,3113 % × 180 000 €)	1 680,92 €

La mensualité se calcule avec la formule d’annuité M = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital, i le taux mensuel (0,3113 % pour 3,80 % par an ; 0,2547 % pour 3,10 %) et n le nombre de mois.

Seuil de rentabilité

Le seuil de rentabilité (ou point mort) est le nombre de mois nécessaires pour que la baisse de mensualité compense les frais : frais ÷ baisse mensuelle.

Scénario	Seuil de rentabilité
Rachat externe, indemnité maximale seule (1 680,92 €)	28 mois
Chaque tranche de 1 000 € d’autres frais (notaire, dossier, expertise)	environ 16 mois de plus
Renégociation interne au même taux de 3,10 %, frais de dossier de 175 €	3 mois

Lecture : dans cet exemple, l’économie brute (13 251 €) moins l’indemnité maximale laisse 11 570 € ; des frais de notaire et de dossier de cet ordre effaceraient tout le gain du rachat externe. Si vous comptez vendre le bien avant le seuil de rentabilité, le refinancement vous coûte plus qu’il ne rapporte.

Remboursement partiel : même logique

Avec le même prêt, un remboursement anticipé partiel de 30 000 € entraînerait au plus 280,15 € d’indemnité (3 × 0,3113 % × 30 000 €). À durée inchangée, la mensualité passerait de 1 145,90 € à 954,91 €.

Pour comparer plusieurs cas (montants, durées, écarts de taux) et l’effet d’un allongement de durée, voir notre simulation de rachat de crédit hypothécaire avant/après.

Checklist avant de refinancer

1. Relisez la clause de remboursement anticipé de votre acte : indemnité prévue ou non, loi applicable.
2. Relevez sur votre tableau d’amortissement le capital restant dû, le taux et le nombre de mois restants.
3. Obtenez une offre écrite d’un autre prêteur (taux, TAEG, frais, assurances et produits exigés).
4. Présentez-la à votre banque actuelle et demandez une renégociation par avenant.
5. Si vous partez : demandez le chiffrage de l’indemnité à votre prêteur et un décompte des frais au notaire.
6. Calculez l’économie nette (économie brute − tous les frais) et le seuil de rentabilité, à durée identique.

Pour lire un guide sur le crédit hypothécaire en Belgique :

Lien commercial vers solucredit.be.

Limites de cette page

• Les taux de l’exemple sont hypothétiques ; le taux réellement proposé dépend de votre dossier, du prêteur et du marché au jour de l’offre.
• Les avantages fiscaux éventuels liés à votre crédit dépendent de la région et de la date du prêt, et un refinancement peut les modifier : renseignez-vous auprès de l’administration fiscale régionale ou de votre notaire.
• Seuls l’offre écrite du prêteur, le chiffrage de votre prêteur actuel et le décompte du notaire font foi.

Vos crédits en cours sont surtout des prêts à la consommation ? Le mécanisme et les règles sont différents : voir le calcul du coût d’un regroupement de crédit. Retour à l’accueil de simulation-rachat-de-credit.be.

Sources

• Code de droit économique, Livre VII, art. I.9, 53/1°, VII.145, VII.147/11 et VII.147/12 (Justel, version consolidée au 4 août 2026), consulté le 25 septembre 2026.
• Wikifin (FSMA) : Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ? (mise à jour du 6 février 2026), consulté le 25 septembre 2026.
• Wikifin (FSMA) : Checklist, renégocier son crédit hypothécaire (mise à jour du 6 février 2026), consulté le 25 septembre 2026.
• notaire.be : Le remboursement du crédit hypothécaire, consulté le 25 septembre 2026.
• Loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, art. 12, § 1er (plafond de trois mois d’intérêt), pour les crédits antérieurs.

Page d’information de simulation-rachat-de-credit.be. Calculs réalisés le 25 septembre 2026 à partir de taux hypothétiques. Le lien vers solucredit.be est un lien commercial.